Eine Eigentümergemeinschaft von zwei Einheiten, die als „ohne Gemeinschaftsflächen“ präsentiert wird, bleibt nach französischem Recht eine vollwertige Eigentümergemeinschaft. Jede Einheit muss zwingend einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen haben, selbst wenn dieser auf das absolute Minimum beschränkt ist: das Grundstück, das Rohbauwerk oder ein einfacher gemeinsamer Zugang. Diese rechtliche Realität löst eine Reihe von Verpflichtungen aus, die die Eigentümer regelmäßig unterschätzen.
Pflichtanteil: Warum die Eigentümergemeinschaft ohne Gemeinschaftsflächen rechtlich nicht existiert
Das französische Recht verbietet, dass eine Eigentumseinheit ausschließlich aus privaten Bereichen besteht. Das Gesetz vom 10. Juli 1965 schreibt vor, dass jede Einheit einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen enthalten muss, ausgedrückt in Tausendstel. Selbst wenn zwei Eigentümer separate Gebäude auf demselben Grundstück bewohnen, stellt das Grundstück allein bereits eine Gemeinschaftsfläche dar.
Diese Konfiguration, die häufig bei Doppelhäusern oder kleinen aufgeteilten Gebäuden vorkommt, schafft eine Illusion der Unabhängigkeit. Die Eigentümer verwalten ihr Gebäude, als ob sie im individuellen Eigentum wären, ohne Gebühren zu erheben oder eine Versammlung abzuhalten. Die rechtliche Realität ist jedoch anders: Sobald ein gemeinsames Element existiert, sei es auch noch so gering, gilt der Status der Eigentümergemeinschaft vollständig.
Die Konfiguration einer Eigentümergemeinschaft von 2 Einheiten ohne Gemeinschaftsflächen zwingt daher dazu, diese residualen gemeinsamen Elemente im Reglement der Eigentümergemeinschaft und im beschreibenden Teilungszustand genau zu identifizieren. Ohne diese Klarstellung bleiben die Tausendstel schlecht definiert und die gesetzlichen Verpflichtungen ignoriert.
Rechtsregime der Eigentümergemeinschaft mit zwei Einheiten: Artikel 41-13 bis 41-23
Die Verordnung Nr. 2019-1101 vom 30. Oktober 2019 hat ein spezifisches Regime für Eigentümergemeinschaften mit zwei Eigentümern eingeführt, das in den Artikeln 41-13 bis 41-23 des Gesetzes von 1965 kodifiziert ist. Dieses Regime wird weder mit dem allgemeinen Recht der klassischen Eigentümergemeinschaften noch mit dem vereinfachten Regime der kleinen Eigentümergemeinschaften gemäß den Artikeln 41-8 und folgenden verwechselt.
Fakultative Hauptversammlung unter Bedingungen
In einer Eigentümergemeinschaft mit zwei Einheiten können Entscheidungen durch schriftliche Vereinbarung zwischen den Eigentümern getroffen werden, ohne formell eine Hauptversammlung einzuberufen. Dieser Mechanismus erleichtert die tägliche Verwaltung erheblich, vorausgesetzt, beide Parteien sind sich einig.
Wenn ein Dissens auftritt, hat jeder Eigentümer das Recht, eine Versammlung in den üblichen Formen einzuberufen. Das Fehlen einer Versammlung entbindet nicht davon, die Entscheidungen schriftlich zu formalisieren, andernfalls könnte ihre Gültigkeit angefochten werden.
Unilaterale Entscheidungen und gemeinsame Entscheidungen
Einige Entscheidungen bezüglich der privaten Bereiche können unilateral vom betroffenen Eigentümer getroffen werden. Entscheidungen, die die Gemeinschaftsflächen betreffen, selbst wenn sie auf das Grundstück beschränkt sind, erfordern die Zustimmung beider Parteien.
Diese Unterscheidung wird problematisch, wenn sich die Eigentümer nicht über die gemeinsame oder private Natur eines Elements einig sind. Eine Trennwand, eine durchgehende Leitung oder ein gemeinsamer Zugang können Konflikte hervorrufen, die im Reglement der Eigentümergemeinschaft nicht vorhergesehen wurden.
Verwaltungspflichten, die auch ohne laufende Gebühren gelten
Das Fehlen erhobener Gebühren bedeutet nicht das Fehlen von Verpflichtungen. Mehrere gesetzliche Anforderungen gelten für jede Eigentümergemeinschaft, unabhängig von ihrer Größe oder der Art ihrer Gemeinschaftsflächen.
- Eintragung im nationalen Register der Eigentümergemeinschaften: Jede Eigentümergemeinschaft muss eingetragen sein, andernfalls drohen finanzielle Sanktionen. Mikro-Eigentümergemeinschaften mit zwei Einheiten sind davon nicht ausgenommen.
- Benennung eines Verwalters: Selbst ehrenamtlich muss ein Verwalter formell benannt werden. Einer der beiden Eigentümer kann diese Funktion übernehmen, aber die Benennung muss dokumentiert werden.
- Eröffnung eines separaten Bankkontos im Namen des Eigentümergemeinschaftsverbandes, das sich von den persönlichen Konten des ehrenamtlichen Verwalters unterscheidet.
- Bildung eines Instandhaltungsfonds, auch wenn kurzfristig keine Arbeiten geplant sind. Das ALUR-Gesetz verlangt diesen Fonds von allen Eigentümergemeinschaften.
Das Ignorieren dieser Verpflichtungen setzt den Verband Geldstrafen aus und erschwert einen zukünftigen Verkauf. Ein Notar, der mit einer Transaktion betraut ist, wird die Konformität der Eigentümergemeinschaft verlangen, bevor er den Vertrag abschließt.
Risiken von Blockaden und Rechtsmittel zwischen zwei Eigentümern
Die Eigentümergemeinschaft mit zwei Einheiten schafft mechanisch ein Risiko der Blockade. Mit zwei Stimmen wird jede Entscheidung, die eine Mehrheit erfordert, ohne Konsens unmöglich. Diese Situation unterscheidet sich grundlegend von einer klassischen Eigentümergemeinschaft, in der sich Koalitionen bilden können.
Die Blockade zeigt sich in konkreten Situationen: eine notwendige Fassadenrenovierung, die von einem abgelehnt wird, eine dringende Dachsanierung ohne Einigung über die Finanzierung oder ein Dissens über die Nutzung des Gemeinschaftsgrundstücks. In diesen Fällen sieht das Gesetz die Anrufung des Zivilgerichts vor, um einen vorläufigen Verwalter zu benennen oder dringende Arbeiten zu genehmigen.
Dringende Arbeiten: Der Eigentümer kann allein handeln
Die Artikel 41-13 bis 41-23 sehen vor, dass im Falle einer nachgewiesenen Dringlichkeit (Gefahr für die Sicherheit von Personen oder den Erhalt des Gebäudes) ein Eigentümer Arbeiten ohne die Zustimmung des anderen durchführen kann. Er muss dann diese Dringlichkeit nachweisen und über die Ausgaben Bericht erstatten.
Diese Möglichkeit des einseitigen Handelns stellt ein Ventil dar, bleibt jedoch geregelt. Arbeiten, die ohne echte Dringlichkeit durchgeführt werden, können angefochten werden und zu einer teilweisen Rückerstattung führen.
Versicherung der Eigentümergemeinschaft und Haftung auf dem Gemeinschaftsgrundstück
Selbst wenn sie auf das Grundstück beschränkt ist, zieht die Gemeinschaftsfläche die Haftung des Verbands nach sich. Ein Unfall, der in diesem Bereich passiert (z.B. ein umstürzender Baum, das Einstürzen einer Stützmauer), zieht beide Eigentümer gesamtschuldnerisch in die Haftung. Eine Eigentümergemeinschaftsversicherung bleibt notwendig, selbst wenn die Gemeinschaftsflächen unbedeutend erscheinen.
Diese Versicherung deckt die zivilrechtliche Haftung des Verbands und Schäden gegenüber Dritten ab. Sie unterscheidet sich von der individuellen Wohngebäudeversicherung jedes Eigentümers, die nur die privaten Bereiche schützt.
Die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft von zwei Einheiten beruht auf einem Paradoxon: Je weniger die Gemeinschaftsflächen sichtbar sind, desto mehr vernachlässigen die Eigentümer ihre Verpflichtungen. Das Grundstück, das Rohbauwerk oder ein einfacher geteilter Zugang genügen jedoch, um den Status der Eigentümergemeinschaft und die damit verbundenen Verpflichtungen aufrechtzuerhalten.