Uma copropriedade de dois lotes apresentada como « sem partes comuns » continua, segundo o direito francês, sendo uma copropriedade plena. Cada lote deve obrigatoriamente incluir uma quota das partes comuns, mesmo que reduzida ao estrito mínimo: o terreno, a estrutura ou um simples acesso compartilhado. Essa realidade jurídica desencadeia um conjunto de obrigações que os coproprietários frequentemente subestimam.
Quota obrigatória: por que a copropriedade sem partes comuns não existe juridicamente
O direito francês proíbe que um lote de copropriedade seja composto apenas por partes privativas. A lei de 10 de julho de 1965 impõe que cada lote inclua uma fração das partes comuns, expressa em tantièmes. Mesmo quando dois proprietários ocupam edifícios distintos em uma mesma parcela, o terreno constitui por si só uma parte comum.
Essa configuração, comum em casas geminadas ou pequenos edifícios divididos, cria uma ilusão de independência. Os coproprietários gerenciam seu edifício como se fossem proprietários individuais, sem convocar taxas ou realizar assembleias. A realidade jurídica é diferente: assim que um elemento comum existe, mesmo que mínimo, o status da copropriedade se aplica integralmente.
A configuração de uma copropriedade de 2 lotes sem partes comuns na prática obriga, portanto, a identificar precisamente esses elementos comuns residuais no regulamento de copropriedade e no estado descritivo de divisão. Sem essa clarificação, os tantièmes permanecem mal definidos e as obrigações legais ignoradas.
Regime jurídico da copropriedade a dois lotes: artigos 41-13 a 41-23
A ordem n°2019-1101 de 30 de outubro de 2019 introduziu um regime específico para as copropriedades compostas por dois coproprietários, codificado nos artigos 41-13 a 41-23 da lei de 1965. Esse regime não se confunde nem com o direito comum das copropriedades clássicas, nem com o regime simplificado das pequenas copropriedades previsto nos artigos 41-8 e seguintes.
Assembleia geral facultativa sob condições
Em uma copropriedade a dois, as decisões podem ser tomadas por acordo escrito entre os coproprietários, sem convocar formalmente uma assembleia geral. Esse mecanismo alivia consideravelmente a gestão diária, desde que as duas partes cheguem a um entendimento.
Quando um desacordo ocorre, cada coproprietário mantém o direito de convocar uma assembleia nas formas habituais. A ausência de assembleia não dispensa a formalização das decisões por escrito, sob pena de ver sua validade contestada.
Decisões unilaterais e decisões conjuntas
Algumas decisões relativas às partes privativas podem ser tomadas unilateralmente pelo coproprietário envolvido. As decisões que afetam as partes comuns, mesmo que reduzidas ao terreno, requerem o acordo das duas partes.
Essa distinção se torna problemática quando os coproprietários não concordam sobre a natureza comum ou privativa de um elemento. Uma parede divisória, uma canalização atravessante ou um acesso compartilhado podem gerar conflitos que o regulamento de copropriedade não previu.
Obrigações administrativas aplicáveis mesmo sem taxas correntes
A ausência de taxas cobradas não significa a ausência de obrigações. Várias exigências legais se impõem a toda copropriedade, independentemente de seu tamanho ou da natureza de suas partes comuns.
- Registro no registro nacional das copropriedades: toda copropriedade deve ser registrada, sob pena de sanções financeiras. As micro-copropriedades de dois lotes não estão isentas disso.
- Designação de um síndico: mesmo que voluntário, um síndico deve ser formalmente designado. Um dos dois coproprietários pode assumir essa função, mas a designação deve ser formalizada.
- Abertura de uma conta bancária separada em nome do sindicato dos coproprietários, distinta das contas pessoais do síndico voluntário.
- Constituição de um fundo de obras, mesmo que nenhum trabalho esteja previsto a curto prazo. A lei ALUR impõe esse fundo a todas as copropriedades.
Ignorar essas obrigações expõe o sindicato a multas e complica qualquer venda futura. Um notário encarregado de uma transação exigirá a conformidade da copropriedade antes de finalizar o ato.
Riscos de bloqueio e recursos entre dois coproprietários
A copropriedade a dois cria mecanicamente um risco de bloqueio. Com duas vozes, toda decisão que necessite da maioria torna-se impossível sem consenso. Essa situação difere radicalmente de uma copropriedade clássica onde coalizões podem se formar.
O bloqueio se manifesta em situações concretas: uma reforma necessária, mas recusada por um, uma reparação urgente do telhado sem acordo sobre o financiamento, ou um desacordo sobre o uso do terreno comum. Nesses casos, a lei prevê a convocação do tribunal judicial para designar um administrador provisório ou autorizar as obras urgentes.
Obras urgentes: o coproprietário pode agir sozinho
Os artigos 41-13 a 41-23 preveem que em caso de emergência comprovada (perigo para a segurança das pessoas ou a conservação do imóvel), um coproprietário pode iniciar obras sem o acordo do outro. Ele deverá então justificar essa urgência e prestar contas das despesas.
Essa possibilidade de ação unilateral constitui uma válvula de escape, mas permanece regulamentada. Obras realizadas sem urgência real podem ser contestadas e dar origem a um reembolso parcial.
Seguro de copropriedade e responsabilidade sobre o terreno comum
Mesmo que reduzida ao terreno, a parte comum envolve a responsabilidade do sindicato. Um acidente ocorrendo nesse espaço (queda de uma árvore, desabamento de uma parede de contenção) envolve os dois coproprietários solidariamente. Contratar um seguro de copropriedade continua sendo necessário, mesmo quando as partes comuns parecem insignificantes.
Esse seguro cobre a responsabilidade civil do sindicato e os danos a terceiros. Ele se distingue do seguro residencial individual de cada coproprietário, que protege apenas as partes privativas.
A gestão de uma copropriedade de dois lotes repousa sobre um paradoxo: quanto menos visíveis são as partes comuns, mais os coproprietários negligenciam suas obrigações. O terreno, a estrutura ou um simples acesso compartilhado são suficientes para manter o status de copropriedade e todas as obrigações que dele decorrem.