Een vereniging van eigenaars van twee percelen die wordt gepresenteerd als “zonder gemeenschappelijke delen” blijft, volgens het Franse recht, een volledige vereniging van eigenaars. Elk perceel moet verplicht een aandeel in de gemeenschappelijke delen bevatten, zelfs als dit tot het strikt minimum is beperkt: de grond, de dragende structuur of een eenvoudige gedeelde toegang. Deze juridische realiteit roept een reeks verplichtingen in het leven die de mede-eigenaren regelmatig onderschatten.
Verplicht aandeel: waarom de vereniging van eigenaars zonder gemeenschappelijke delen juridisch niet bestaat
Het Franse recht verbiedt dat een perceel van een vereniging van eigenaars uitsluitend uit privé-delen bestaat. De wet van 10 juli 1965 vereist dat elk perceel een fractie van de gemeenschappelijke delen omvat, uitgedrukt in tienden. Zelfs wanneer twee eigenaren verschillende gebouwen op hetzelfde perceel bezetten, vormt de grond op zich al een gemeenschappelijk deel.
Deze configuratie, die vaak voorkomt in geschakelde woningen of kleine appartementencomplexen, creëert een illusie van onafhankelijkheid. De mede-eigenaren beheren hun gebouw alsof ze individuele eigenaars zijn, zonder kosten aan te roepen of een vergadering te houden. De juridische realiteit is anders: zodra er een gemeenschappelijk element bestaat, hoe minimaal ook, is de status van de vereniging van eigenaars volledig van toepassing.
De configuratie van een vereniging van eigenaars van 2 percelen zonder gemeenschappelijke delen in praktische zin verplicht dus om deze residuele gemeenschappelijke elementen nauwkeurig te identificeren in het reglement van de vereniging van eigenaars en de beschrijvende staat van de verdeling. Zonder deze verduidelijking blijven de tienden slecht gedefinieerd en worden de wettelijke verplichtingen genegeerd.
Juridisch regime van de vereniging van eigenaars met twee percelen: artikelen 41-13 tot 41-23
De verordening nr. 2019-1101 van 30 oktober 2019 heeft een specifiek regime ingevoerd voor verenigingen van eigenaars bestaande uit twee mede-eigenaren, gecodificeerd in de artikelen 41-13 tot 41-23 van de wet van 1965. Dit regime valt niet samen met het algemeen recht van klassieke verenigingen van eigenaars, noch met het vereenvoudigde regime voor kleine verenigingen van eigenaars zoals voorzien in de artikelen 41-8 en volgende.
Optionele algemene vergadering onder voorwaarden
In een vereniging van eigenaars met twee leden kunnen beslissingen worden genomen door schriftelijke overeenstemming tussen de mede-eigenaren, zonder formeel een algemene vergadering bijeen te roepen. Dit mechanisme verlicht de dagelijkse administratie aanzienlijk, op voorwaarde dat beide partijen het eens zijn.
Wanneer er een meningsverschil ontstaat, behoudt elke mede-eigenaar het recht om een vergadering te beleggen volgens de gebruikelijke vormen. Het ontbreken van een vergadering ontslaat niet van de verplichting om beslissingen schriftelijk vast te leggen, anders kan de geldigheid ervan worden betwist.
Unilaterale beslissingen en gezamenlijke beslissingen
Bepaalde beslissingen met betrekking tot de privé-delen kunnen unilateraal worden genomen door de betrokken mede-eigenaar. Beslissingen die de gemeenschappelijke delen raken, zelfs als ze beperkt zijn tot de grond, vereisen de instemming van beide partijen.
Deze onderscheiding wordt problematisch wanneer de mede-eigenaren het niet eens zijn over de gemeenschappelijke of privé-natuur van een element. Een scheidingsmuur, een doorlopende leiding of een gedeelde toegang kunnen conflicten veroorzaken die het reglement van de vereniging van eigenaars niet heeft voorzien.
Administratieve verplichtingen die ook zonder lopende kosten van toepassing zijn
Het ontbreken van gevraagde kosten betekent niet dat er geen verplichtingen zijn. Verschillende wettelijke vereisten zijn van toepassing op elke vereniging van eigenaars, ongeacht de grootte of de aard van de gemeenschappelijke delen.
- Registratie in het nationale register van verenigingen van eigenaars: elke vereniging van eigenaars moet geregistreerd zijn, anders zijn er financiële sancties. Micro-verenigingen van twee percelen zijn hier niet van vrijgesteld.
- Aanstelling van een syndicus: zelfs als deze vrijwillig is, moet er formeel een syndicus worden aangesteld. Een van de twee mede-eigenaren kan deze functie vervullen, maar de aanstelling moet worden vastgelegd.
- Opening van een aparte bankrekening op naam van de vereniging van mede-eigenaren, gescheiden van de persoonlijke rekeningen van de vrijwillige syndicus.
- Oprichting van een fonds voor werkzaamheden, zelfs als er op korte termijn geen werkzaamheden zijn gepland. De ALUR-wet verplicht dit fonds voor alle verenigingen van eigenaars.
Het negeren van deze verplichtingen stelt de vereniging bloot aan boetes en bemoeilijkt elke toekomstige verkoop. Een notaris die verantwoordelijk is voor een transactie zal de conformiteit van de vereniging van eigenaars eisen voordat hij de akte finaliseert.
Risico’s van blokkering en rechtsmiddelen tussen twee mede-eigenaren
De vereniging van eigenaars met twee leden creëert mechanisch een risico van blokkering. Met twee stemmen wordt elke beslissing die een meerderheid vereist onmogelijk zonder consensus. Deze situatie verschilt radicaal van een klassieke vereniging van eigenaars waar coalities kunnen worden gevormd.
De blokkering manifesteert zich in concrete situaties: een noodzakelijke gevelrenovatie die door één wordt geweigerd, een dringende dakrenovatie zonder overeenstemming over de financiering, of een meningsverschil over het gebruik van de gemeenschappelijke grond. In deze gevallen voorziet de wet in de mogelijkheid om de rechtbank te benaderen om een tijdelijke beheerder aan te stellen of dringende werkzaamheden toe te staan.
Dringende werkzaamheden: de mede-eigenaar kan alleen handelen
De artikelen 41-13 tot 41-23 voorzien dat in geval van een bewezen urgentie (gevaar voor de veiligheid van personen of het behoud van het gebouw), een mede-eigenaar werkzaamheden kan uitvoeren zonder de toestemming van de ander. Hij moet deze urgentie vervolgens rechtvaardigen en verslag uitbrengen over de uitgaven.
Deze mogelijkheid tot unilaterale actie vormt een uitlaatklep, maar blijft wel gereguleerd. Werkzaamheden die zonder echte urgentie worden uitgevoerd, kunnen worden betwist en leiden tot gedeeltelijke terugbetaling.
Verzekering voor de vereniging van eigenaars en aansprakelijkheid op de gemeenschappelijke grond
Zelfs als het beperkt is tot de grond, brengt het gemeenschappelijke deel de aansprakelijkheid van de vereniging met zich mee. Een ongeval dat zich op deze ruimte voordoet (val van een boom, instorting van een steunmuur) maakt beide mede-eigenaren hoofdelijk aansprakelijk. Een verzekering voor de vereniging van eigenaars is noodzakelijk, zelfs wanneer de gemeenschappelijke delen onbeduidend lijken.
Deze verzekering dekt de burgerlijke aansprakelijkheid van de vereniging en de schade aan derden. Ze verschilt van de individuele opstalverzekering van elke mede-eigenaar, die alleen de privé-delen beschermt.
Het beheer van een vereniging van eigenaars van twee percelen berust op een paradox: hoe minder zichtbaar de gemeenschappelijke delen zijn, hoe meer de mede-eigenaren hun verplichtingen verwaarlozen. De grond, de dragende structuur of een eenvoudige gedeelde doorgang zijn echter voldoende om de status van vereniging van eigenaars te handhaven en de bijbehorende verplichtingen die daaruit voortvloeien.