Usted vende un apartamento en propiedad horizontal y el notario le solicita un preestado datado. Este documento reúne la información financiera y administrativa que el comprador debe recibir antes de firmar el compromiso. Redactarlo uno mismo con un modelo de Word permite evitar los costos que algunos administradores cobran por esta formalidad.
Preestado datado y estado datado: dos documentos que no deben confundirse
El preestado datado interviene en el momento de la firma del antecontrato (compromiso o promesa de venta). Está previsto por el artículo L. 721-2 del Código de la construcción y de la vivienda, derivado de la ley ALUR. El vendedor puede completarlo él mismo, a partir de los documentos que ya tiene: llamadas de fondos, actas de asamblea general, libro de mantenimiento.
El estado datado, por su parte, llega más tarde, en el momento de la firma del acto auténtico ante el notario. Debe ser elaborado obligatoriamente por el administrador de la propiedad horizontal. Confundir los dos implica pagar al administrador por un documento que usted podría producir de forma gratuita.
Para disponer de un preestado datado en blanco en Word para descargar, un archivo estructurado con campos para completar sigue siendo la solución más rápida. El formato Word ofrece la flexibilidad de modificar, añadir o eliminar secciones según la propiedad horizontal en cuestión.
Secciones obligatorias en un modelo de preestado datado en Word
Un modelo fiable no se limita a unas pocas líneas sobre los gastos corrientes. El artículo L. 721-2 del CCH impone transmitir al comprador información precisa, agrupada en varias categorías.
Situación financiera del propietario vendedor
Esta parte detalla lo que el vendedor aún debe al sindicato de propietarios. Se encuentran las provisiones exigibles del presupuesto previsional, los posibles impagos de ejercicios anteriores y las sumas que se vuelven exigibles debido a la venta.
Cada línea corresponde a un ítem de gastos identificable en las llamadas de fondos trimestrales. Si tiene deudas, deben aparecer claramente.
Situación financiera de la propiedad horizontal
El comprador necesita conocer la salud global del edificio. El modelo debe incluir:
- El monto del fondo de obras (anteriormente llamado fondo ALUR) y la cuota parte asociada al lote vendido
- Los posibles préstamos suscritos por el sindicato, con el capital pendiente
- El monto de los impagos de gastos a nivel de la propiedad horizontal, que informa sobre el riesgo de deterioro financiero
- Las obras votadas en asamblea general pero aún no realizadas, con su calendario previsional de financiación
Documentos anexos a adjuntar
El preestado datado solo no es suficiente. El compromiso debe ir acompañado del reglamento de propiedad horizontal, del estado descriptivo de división, de las actas de las asambleas generales de los tres últimos años y del libro de mantenimiento.
Sin estos documentos, el plazo de retractación del comprador (previsto por la ley SRU) no comienza a contar. En otras palabras, el comprador podría retractarse de su decisión mucho después de la firma del compromiso.
Plan plurianual de obras y diagnóstico técnico global: las secciones recientes
Los modelos de Word que circulan desde hace varios años a menudo omiten dos secciones que se han vuelto estructurales para las propiedades horizontales.
El plan plurianual de obras (PPT) es ahora obligatorio, con una entrada en vigor progresiva según el tamaño de la propiedad horizontal. Un modelo de preestado datado actualizado prevé una sección dedicada: estado de avance del PPT, calendario indicativo de financiación e impacto previsible en los gastos futuros del comprador.
El diagnóstico técnico global (DTG) tiene una casilla específica que indica si se ha realizado o no, su fecha y sus principales conclusiones. La articulación entre DTG y PPT proporciona al comprador una visión clara de las obras futuras y de su costo probable.
¿Ya ha notado que algunos compradores piden renegociar el precio después de descubrir un gran programa de obras votado? Estas dos secciones permiten establecer las cosas desde el antecontrato, sin sorpresas desagradables.
Completar el modelo de Word sin errores: puntos de vigilancia concretos
Descargar un archivo en blanco es un primer paso. Completarlo correctamente es otro. Aquí están los errores que más a menudo se repiten.
No copie los montos de memoria. Cada cifra inscrita debe provenir de un documento oficial: llamada de fondos del administrador, extracto de cuenta del propietario, acta de asamblea general. Un error en el monto de los gastos impagados puede dar lugar a un litigio tras la venta.
Verifique la coherencia entre el número de lote mencionado en el preestado datado y el que figura en el estado descriptivo de división. En las propiedades horizontales antiguas, modificaciones sucesivas a veces han creado desajustes entre la numeración real y la publicada.
La fecha del documento cuenta. El preestado datado debe reflejar la situación financiera en el momento de la firma del antecontrato. Un documento completado tres meses antes del compromiso con datos obsoletos no tiene un valor fiable para el comprador.
Formato Word o PDF: un falso debate
El formato Word permite personalizar el modelo según su propiedad horizontal. Algunos lotes tienen décimas específicas (trastero, parking, cuarto de servicio) que requieren añadir líneas. Un PDF fijo no lo permite.
Una vez completado y verificado el documento, conviértalo a PDF antes de enviarlo al notario. El notario recibe un documento no modificable, usted conserva el archivo fuente modificable.
El preestado datado sigue siendo un documento que el vendedor produce bajo su responsabilidad. Tomar el tiempo para reunir los documentos, verificar cada monto y utilizar un modelo estructurado según los requisitos de la ley ALUR protege tanto al vendedor como al comprador contra futuras impugnaciones.