Stai vendendo un appartamento in condominio e il notaio ti richiede un pre-stato datato. Questo documento raccoglie le informazioni finanziarie e amministrative che l’acquirente deve ricevere prima di firmare il compromesso. Redigerlo da solo con un modello Word consente di evitare i costi addebitati da alcuni amministratori per questa formalità.
Pre-stato datato e stato datato: due documenti da non confondere
Il pre-stato datato interviene al momento della firma dell’antecontratto (compromesso o promessa di vendita). È previsto dall’articolo L. 721-2 del Codice della costruzione e dell’abitazione, derivante dalla legge ALUR. Il venditore può compilarlo da solo, a partire dai documenti di cui dispone già: richieste di pagamento, verbali di assemblea generale, libretto di manutenzione.
Lo stato datato, invece, arriva più tardi, al momento della firma dell’atto autentico presso il notaio. Deve essere obbligatoriamente redatto dall’amministratore di condominio. Confondere i due significa pagare l’amministratore per un documento che avresti potuto produrre gratuitamente.
Per disporre di un pre-stato datato vuoto in Word da scaricare, un file strutturato con campi da completare rimane la soluzione più rapida. Il formato Word offre la flessibilità di modificare, aggiungere o rimuovere voci a seconda del condominio interessato.
Voci obbligatorie in un modello di pre-stato datato Word
Un modello affidabile non si limita a poche righe sulle spese correnti. L’articolo L. 721-2 del CCH impone di trasmettere all’acquirente informazioni precise, raggruppate in diverse categorie.
Situazione finanziaria del venditore condominiale
Questa parte dettaglia ciò che il venditore deve ancora al consorzio dei condomini. Qui si trovano le provvigioni esigibili dal bilancio preventivo, eventuali insoluti sugli esercizi precedenti e le somme che diventano esigibili a causa della vendita.
Ogni riga corrisponde a una voce di spesa identificabile sulle richieste di pagamento trimestrali. Se hai dei debiti, devono apparire chiaramente.
Situazione finanziaria del condominio
L’acquirente ha bisogno di conoscere la salute globale dell’edificio. Il modello deve includere:
- Il valore del fondo lavori (precedentemente chiamato fondo ALUR) e la quota parte collegata all’unità venduta
- Eventuali prestiti contratti dal consorzio, con il capitale residuo
- Il valore degli insoluti delle spese a livello del condominio, che informa sul rischio di degrado finanziario
- I lavori approvati in assemblea generale ma non ancora realizzati, con il loro calendario preventivo di finanziamento
Documenti allegati da includere
Il pre-stato datato da solo non è sufficiente. Il compromesso deve essere accompagnato dal regolamento di condominio, dallo stato descrittivo di divisione, dai verbali delle assemblee generali degli ultimi tre anni e dal libretto di manutenzione.
Senze questi documenti, il termine di recesso dell’acquirente (previsto dalla legge SRU) non inizia a decorrere. In altre parole, l’acquirente potrebbe tornare sulla sua decisione molto tempo dopo la firma del compromesso.
Piano pluriennale di lavori e diagnosi tecnica globale: le voci recenti
I modelli Word che circolano da diversi anni spesso omettono due voci diventate strutturali per i condomini.
Il piano pluriennale di lavori (PPT) è ora obbligatorio, con un’entrata in vigore progressiva a seconda delle dimensioni del condominio. Un modello di pre-stato datato aggiornato prevede una voce dedicata: stato di avanzamento del PPT, cronoprogramma indicativo di finanziamento e impatto prevedibile sulle spese future dell’acquirente.
La diagnosi tecnica globale (DTG) ha una casella specifica che indica se è stata realizzata o meno, la sua data e le sue principali conclusioni. Il legame tra DTG e PPT offre all’acquirente una visione chiara dei lavori futuri e del loro costo probabile.
Hai già notato che alcuni acquirenti chiedono di rinegoziare il prezzo dopo aver scoperto un grosso programma di lavori approvato? Queste due voci consentono di chiarire le cose fin dall’antecontratto, senza sorprese sgradite.
Compilare il modello Word senza errori: punti di attenzione concreti
Scaricare un file vuoto è un primo passo. Compilarlo correttamente è un altro. Ecco gli errori che si ripetono più spesso.
Non copiate gli importi a memoria. Ogni cifra deve provenire da un documento ufficiale: richiesta di pagamento dell’amministratore, estratto conto del condomino, verbale di assemblea generale. Un errore sull’importo delle spese insolute può portare a una controversia dopo la vendita.
Controlla la coerenza tra il numero dell’unità menzionato nel pre-stato datato e quello che appare nello stato descrittivo di divisione. Nei condomini più vecchi, modifiche successive hanno talvolta creato scostamenti tra la numerazione reale e quella pubblicata.
La data del documento è importante. Il pre-stato datato deve riflettere la situazione finanziaria al momento della firma dell’antecontratto. Un documento compilato tre mesi prima del compromesso con dati obsoleti non ha valore affidabile per l’acquirente.
Formato Word o PDF: un falso dibattito
Il formato Word consente di personalizzare il modello in base al tuo condominio. Alcune unità hanno specifici millesimi (cantina, parcheggio, camera di servizio) che richiedono l’aggiunta di righe. Un PDF statico non lo consente.
Una volta completato e verificato il documento, convertitelo in PDF prima di inviarlo al notaio. Il notaio riceve un documento non modificabile, tu conservi il file sorgente modificabile.
Il pre-stato datato rimane un documento che il venditore produce sotto la propria responsabilità. Prendersi il tempo di raccogliere i documenti, verificare ogni importo e utilizzare un modello strutturato secondo le esigenze della legge ALUR protegge sia il venditore che l’acquirente contro contestazioni future.