Você está vendendo um apartamento em condomínio e o notário solicita um pré-estado datado. Este documento reúne as informações financeiras e administrativas que o comprador deve receber antes de assinar o compromisso. Redigir por conta própria com um modelo Word permite evitar as taxas cobradas por alguns síndicos para essa formalidade.
Pré-estado datado e estado datado: dois documentos a não confundir
O pré-estado datado é apresentado no momento da assinatura do pré-contrato (compromisso ou promessa de venda). Ele é previsto pelo artigo L. 721-2 do Código da Construção e da Habitação, decorrente da lei ALUR. O vendedor pode preenchê-lo sozinho, a partir dos documentos que já possui: chamadas de fundos, atas de assembleias gerais, livro de manutenção.
O estado datado, por sua vez, chega mais tarde, no momento da assinatura do ato autêntico no notário. Ele deve ser obrigatoriamente elaborado pelo síndico do condomínio. Confundir os dois resulta em pagar o síndico por um documento que você poderia produzir gratuitamente.
Para obter um pré-estado datado em branco para download, um arquivo estruturado com campos a serem preenchidos continua sendo a solução mais rápida. O formato Word oferece a flexibilidade de modificar, adicionar ou excluir seções de acordo com o condomínio em questão.
Seções obrigatórias em um modelo de pré-estado datado Word
Um modelo confiável não se limita a algumas linhas sobre as despesas correntes. O artigo L. 721-2 do CCH impõe a transmissão ao comprador de informações precisas, agrupadas em várias categorias.
Situacão financeira do coproprietário vendedor
Esta parte detalha o que o vendedor ainda deve ao sindicato dos coproprietários. Encontram-se as provisões exigíveis do orçamento previsional, eventuais inadimplências dos exercícios anteriores e as quantias que se tornam exigíveis em razão da venda.
Cada linha corresponde a um item de despesas identificável nas chamadas de fundos trimestrais. Se você tiver pendências, elas devem aparecer claramente.
Situacão financeira do condomínio
O comprador precisa conhecer a saúde global do imóvel. O modelo deve incluir:
- O montante do fundo de obras (anteriormente chamado de fundo ALUR) e a cota parte vinculada à unidade vendida
- Eventuais empréstimos contratados pelo sindicato, com o capital restante devido
- O montante das despesas não pagas em nível de condomínio, que informa sobre o risco de degradação financeira
- As obras votadas em assembleia geral, mas ainda não realizadas, com seu cronograma previsional de financiamento
Documentos anexos a serem incluídos
O pré-estado datado sozinho não é suficiente. O compromisso deve ser acompanhado do regulamento do condomínio, do estado descritivo de divisão, das atas das assembleias gerais dos três últimos anos e do livro de manutenção.
Sem esses documentos, o prazo de arrependimento do comprador (previsto pela lei SRU) não começa a contar. Em outras palavras, o comprador pode voltar atrás em sua decisão muito depois da assinatura do compromisso.
Plano plurianual de obras e diagnóstico técnico global: as seções recentes
Os modelos Word que circulam há vários anos frequentemente omitem duas seções que se tornaram estruturantes para os condomínios.
O plano plurianual de obras (PPT) é agora obrigatório, com uma entrada em vigor progressiva de acordo com o tamanho do condomínio. Um modelo de pré-estado datado atualizado prevê uma seção dedicada: estado de avanço do PPT, cronograma indicativo de financiamento e impacto previsível nas despesas futuras do comprador.
O diagnóstico técnico global (DTG) possui uma caixa específica indicando se foi realizado ou não, sua data e suas principais conclusões. A articulação entre DTG e PPT dá ao comprador uma visão clara das obras futuras e de seu custo provável.
Você já notou que alguns compradores pedem para renegociar o preço após descobrir um grande programa de obras votado? Essas duas seções permitem esclarecer as questões já no pré-contrato, sem surpresas desagradáveis.
Preencher o modelo Word sem erro: pontos de atenção concretos
Baixar um arquivo em branco é um primeiro passo. Preenchê-lo corretamente é outro. Aqui estão os erros que mais frequentemente ocorrem.
Não copie os valores de memória. Cada número registrado deve vir de um documento oficial: chamada de fundos do síndico, extrato de conta do coproprietário, ata de assembleia geral. Um erro no montante das despesas não pagas pode resultar em um litígio após a venda.
Verifique a coerência entre o número da unidade mencionado no pré-estado datado e aquele que consta no estado descritivo de divisão. Em condomínios antigos, modificações sucessivas às vezes criaram descompassos entre a numeração real e a publicada.
A data do documento é importante. O pré-estado datado deve refletir a situação financeira no momento da assinatura do pré-contrato. Um documento preenchido três meses antes do compromisso com dados obsoletos não tem valor confiável para o comprador.
Formato Word ou PDF: um falso debate
O formato Word permite personalizar o modelo de acordo com seu condomínio. Algumas unidades possuem frações específicas (cave, estacionamento, quarto de serviço) que exigem a adição de linhas. Um PDF fixo não permite isso.
Uma vez que o documento esteja completo e verificado, converta-o em PDF antes de enviá-lo ao notário. O notário recebe um documento não modificável, você mantém o arquivo fonte modificável.
O pré-estado datado continua sendo um documento que o vendedor produz sob sua responsabilidade. Reservar um tempo para reunir os documentos, verificar cada valor e usar um modelo estruturado de acordo com as exigências da lei ALUR protege tanto o vendedor quanto o comprador contra contestações posteriores.