U verkoopt een appartement in mede-eigendom en de notaris vraagt om een voorlopig gedateerd staat. Dit document verzamelt de financiële en administratieve informatie die de koper moet ontvangen voordat hij het compromis ondertekent. Het zelf opstellen met een Word-sjabloon voorkomt de kosten die sommige syndici voor deze formaliteit in rekening brengen.
Voorlopig gedateerd staat en gedateerd staat: twee documenten die niet verward mogen worden
Het voorlopig gedateerd staat komt in beeld op het moment van de ondertekening van het voorcontract (compromis of verkoopbelofte). Het is voorzien in artikel L. 721-2 van de Wet op de Bouw en Huisvesting, voortvloeiend uit de ALUR-wet. De verkoper kan het zelf invullen, op basis van de documenten die hij al heeft: oproepen tot betaling, notulen van de algemene vergadering, onderhoudsboekje.
Het gedateerd staat komt later, op het moment van de ondertekening van de authentieke akte bij de notaris. Het moet verplicht worden opgesteld door de syndicus van de mede-eigendom. Het verwarren van de twee betekent dat u de syndicus betaalt voor een document dat u gratis had kunnen produceren.
Om een leeg voorlopig gedateerd staat Word te downloaden, blijft een gestructureerd bestand met in te vullen velden de snelste oplossing. Het Word-formaat biedt de flexibiliteit om secties te wijzigen, toe te voegen of te verwijderen afhankelijk van de betrokken mede-eigendom.
Verplichte secties in een Word-sjabloon voor voorlopig gedateerd staat
Een betrouwbaar sjabloon beperkt zich niet tot enkele regels over de lopende kosten. Artikel L. 721-2 van de CCH verplicht om de koper specifieke informatie te verstrekken, gegroepeerd in verschillende categorieën.
Financiële situatie van de verkopende mede-eigenaar
Dit gedeelte geeft details over wat de verkoper nog verschuldigd is aan de vereniging van mede-eigenaars. Hierin staan de vereiste bijdragen van de begroting, eventuele achterstallige betalingen van voorgaande boekjaren en de bedragen die door de verkoop opeisbaar worden.
Elke regel komt overeen met een identificeerbare kostenpost op de kwartaaloproepen tot betaling. Als u achterstanden heeft, moeten deze duidelijk worden vermeld.
Financiële situatie van de mede-eigendom
De koper moet de algehele gezondheid van het gebouw kennen. Het model moet het volgende bevatten:
- Het bedrag van het werkfonds (voorheen fonds ALUR genoemd) en het aandeel dat aan het verkochte lot is gekoppeld
- Eventuele leningen die door de vereniging zijn afgesloten, met het nog te betalen kapitaal
- Het bedrag van de achterstallige kosten op het niveau van de mede-eigendom, wat informatie geeft over het risico van financiële achteruitgang
- De werkzaamheden die in de algemene vergadering zijn goedgekeurd maar nog niet zijn uitgevoerd, met hun voorlopige financieringsschema
Bijlagen om bij te voegen
Het voorlopig gedateerd staat alleen is niet voldoende. Het compromis moet vergezeld gaan van het reglement van mede-eigendom, de beschrijvende staat van de verdeling, de notulen van de algemene vergaderingen van de afgelopen drie jaar en het onderhoudsboekje.
Zonder deze documenten begint de herroepingsperiode van de koper (voorzien in de SRU-wet) niet te lopen. Met andere woorden, de koper kan zijn beslissing terugdraaien lang na de ondertekening van het compromis.
Meerjarenplan voor werkzaamheden en globale technische diagnose: de recente secties
De Word-modellen die al jaren circuleren, laten vaak twee secties weg die essentieel zijn geworden voor de mede-eigendommen.
Het meerjarenplan voor werkzaamheden (PPT) is nu verplicht, met een geleidelijke invoering afhankelijk van de grootte van de mede-eigendom. Een up-to-date model van het voorlopig gedateerd staat voorziet in een specifieke sectie: de voortgang van de PPT, een indicatief financieringsschema en de verwachte impact op de toekomstige kosten van de koper.
De globale technische diagnose (DTG) heeft een specifieke sectie die aangeeft of deze is uitgevoerd of niet, de datum en de belangrijkste conclusies. De samenhang tussen DTG en PPT geeft de koper een duidelijk beeld van de komende werkzaamheden en hun verwachte kosten.
Heeft u al opgemerkt dat sommige kopers vragen om de prijs te heronderhandelen nadat ze een groot werkprogramma hebben ontdekt dat is goedgekeurd? Deze twee secties maken het mogelijk om de zaken vanaf het voorcontract te verduidelijken, zonder onaangename verrassingen.
Het Word-sjabloon zonder fouten invullen: concrete aandachtspunten
Een leeg bestand downloaden is een eerste stap. Het correct invullen is een andere. Hier zijn de meest voorkomende fouten.
Kopieer de bedragen niet uit het hoofd. Elk cijfer dat wordt genoteerd moet afkomstig zijn uit een officieel document: oproep tot betaling van de syndicus, rekeningoverzicht van de mede-eigenaar, notulen van de algemene vergadering. Een fout in het bedrag van de achterstallige kosten kan leiden tot een geschil na de verkoop.
Controleer de consistentie tussen het lotnummer dat in het voorlopig gedateerd staat wordt vermeld en datgene dat op de beschrijvende staat van de verdeling staat. In oude mede-eigendommen hebben opeenvolgende wijzigingen soms geleid tot discrepanties tussen de werkelijke nummering en de gepubliceerde nummering.
De datum van het document is belangrijk. Het voorlopig gedateerd staat moet de financiële situatie weergeven op het moment van de ondertekening van het voorcontract. Een document dat drie maanden voor het compromis is ingevuld met verouderde gegevens heeft geen betrouwbare waarde voor de koper.
Word- of PDF-formaat: een valse discussie
Het Word-formaat maakt het mogelijk om het sjabloon aan te passen aan uw mede-eigendom. Sommige percelen hebben specifieke tantièmes (kelder, parkeerplaats, dienstkamer) die vereisen dat er regels moeten worden toegevoegd. Een vast PDF-bestand biedt deze mogelijkheid niet.
Wanneer het document is ingevuld en gecontroleerd, converteert u het naar PDF voordat u het naar de notaris stuurt. De notaris ontvangt een niet-wijzigbaar document, u behoudt het wijzigbare bronbestand.
Het voorlopig gedateerd staat blijft een document dat de verkoper onder zijn verantwoordelijkheid produceert. De tijd nemen om de documenten te verzamelen, elk bedrag te controleren en een gestructureerd model te gebruiken volgens de vereisten van de ALUR-wet beschermt zowel de verkoper als de koper tegen latere betwistingen.